Недвижимость: Время для Прагматизма

Не стану приукрашивать. Инвестиционные фонды недвижимости, или REIT, в течение некоторого времени демонстрировали результаты, уступающие общему рынку. За последнее десятилетие Vanguard Real Estate ETF (VNQ +1.31%) обеспечил среднегодовую общую доходность всего в 5.1%, в то время как Vanguard Total Stock Market ETF (VTI 0.55%) – 14.3%. Это, признаться, несколько печально, но вряд ли неожиданно для тех, кто помнит, как легко деньги утекают в неразумные предприятия.

🏦

Думаешь, 'медвежий рынок' — это что-то про Baldur's Gate 3? Тебе сюда. Объясним, почему Уоррен Баффет не покупает щиткоины.

Присоединиться бесплатно в Телеграм

Однако, подобное положение дел объясняется скорее макроэкономическими условиями и общим состоянием фондового рынка, нежели некомпетентностью самих REIT. В частности, можно выделить три основные причины, по которым недвижимость отставала от рынка:

REIT традиционно лучше всего проявляют себя в условиях низких процентных ставок. За последнее десятилетие мы наблюдали два продолжительных периода повышения ставок. Даже после недавних снижений Федеральной резервной системы, ключевая ставка все еще на 350 базисных пунктов выше, чем десять лет назад. Эта простая арифметика, как правило, упускается из виду теми, кто ожидает чудес.
Пандемия COVID-19 непропорционально сильно ударила по коммерческой недвижимости. В то время как некоторые типы недвижимости, такие как дата-центры и склады, практически не пострадали, многие коммерческие объекты (торговые центры, офисы, гостиницы и т. д.) были вынуждены закрыться или работать с ограниченной мощностью в течение длительного времени. Нельзя сказать, чтобы это стало откровением, но, как обычно, последствия ощутили те, кто меньше всего был готов.
Феноменальная доходность фондового рынка за последнее десятилетие во многом обусловлена ростом мега-капитализированных технологических компаний, особенно тех, кто занимается искусственным интеллектом. Средняя долгосрочная доходность фондового рынка составляет около 10% в год, поэтому не только недвижимость показала плохие результаты, но и рынок в целом продемонстрировал исключительные результаты. Нельзя не отметить, что успех часто является случайностью, а не результатом проницательности.

Возможно ли переломный момент?

Позвольте мне уточнить: я не утверждаю, что акции, подогревавшие рынок, рухнут. Однако я считаю, что значительная часть будущего роста уже заложена в цену. Между тем, средний REIT торгуется всего в 14 раз от прибыли от операций (FFO – аналог «прибыли» для REIT). Такая скромность, признаться, вызывает некоторую симпатию.

Хотя маловероятно, что процентные ставки резко упадут, большинство экспертов ожидают постепенного снижения в ближайшие несколько лет, что может стать мощным катализатором для REIT по нескольким причинам. Очевидно, что более низкие ставки удешевляют заимствования для REIT для роста. Кроме того, низкопроцентная среда, как правило, приводит к оттоку средств из безрисковых активов, таких как казначейские облигации, и направляет их в дивидендные акции, поскольку инвесторы ищут более высокую доходность. И, наконец (и это самое важное), стоимость коммерческой недвижимости в значительной степени зависит от текущей процентной ставки – то есть, когда ставки падают, стоимость недвижимости, как правило, растет. Это, в сущности, простая логика, которую почему-то часто упускают из виду.

В заключение, сейчас может быть отличным временем для инвестиций в REIT. И если вы ищете широкое воздействие на сектор недвижимости, Vanguard Real Estate ETF, который отслеживает индекс около 150 REIT и имеет дивидендную доходность в 2.8%, может стать отличным дополнением к вашему портфелю. В конце концов, даже в самые мрачные времена всегда есть возможности для тех, кто умеет видеть.

Смотрите также

2026-01-29 22:24